Immobilie verkaufen: Wann ist der Gewinn steuerfrei? Die 10-Jahres-Frist, die Ausnahme für Selbstnutzer und die aktuelle Debatte

Kaum ein Steuerthema hat so große Beträge im Spiel wie der Verkauf einer Immobilie. Bei den Preissteigerungen der letzten fünfzehn Jahre sind sechsstellige Gewinne keine Seltenheit, und ob davon ein Drittel an das Finanzamt geht oder nichts, hängt an einem einzigen Datum: Sind seit dem Kauf zehn Jahre vergangen?

Die sogenannte Spekulationsfrist steht in § 23 EStG. Sie hat eine wichtige Ausnahme für alle, die selbst in der Immobilie wohnen, und eine Reihe von Fallstricken bei der Fristberechnung. Im Herbst 2026 ist sie außerdem politisch in Bewegung geraten: Im Bundesrat lag eine Empfehlung vor, sie ganz abzuschaffen. Dieser Artikel erklärt die geltenden Regeln, rechnet ein Beispiel durch und ordnet die Debatte ein.

Wann ist ein Immobilienverkauf steuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist ein Verkauf, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme greift. Man spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft. Das gilt für Häuser, Wohnungen, unbebaute Grundstücke und Erbbaurechte im Privatvermögen.

Gerechnet wird von Vertrag zu Vertrag: Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Tag der Eintragung im Grundbuch und nicht die Schlüsselübergabe. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkaufen. Ein Verkaufsvertrag vom 14. März 2026 wäre noch steuerpflichtig, auch wenn die Übergabe erst im Sommer stattfindet.

Baut man selbst, gilt für das Gebäude keine eigene Frist: Es teilt die Frist des Grundstücks. Wer ein Grundstück 2018 kauft, 2022 bebaut und 2027 verkauft, muss den Gewinn auf Grundstück und Haus versteuern, weil die zehn Jahre ab dem Grundstückskauf noch nicht um sind.

Wann ist der Verkauf trotz Frist steuerfrei?

Die zehn Jahre spielen keine Rolle, wenn man die Immobilie selbst bewohnt hat. Das Gesetz kennt zwei Varianten (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

1. Durchgehend seit dem Kauf (oder der Fertigstellung) bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
2. Im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt.

Die zweite Variante wird oft als „drei Jahre selbst wohnen“ missverstanden. Gemeint sind drei Kalenderjahre, von denen nur das mittlere vollständig genutzt werden muss:

Was als eigene Wohnzwecke zählt, ist weiter, als viele denken:

• auch eine Zweit- oder Ferienwohnung, solange sie nicht vermietet wird und dem Eigentümer zur Verfügung steht (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16)
• die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das man Kindergeld oder den Kinderfreibetrag bekommt
• ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Wohnung: Auch der darauf entfallende Gewinnanteil bleibt steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19)

Was nicht zählt: die Überlassung an Eltern, Geschwister oder ein volljähriges Kind ohne Kindergeldanspruch, jede auch nur teilweise Vermietung, und nach einer Trennung auch die Nutzung durch den Ex-Partner, wenn man selbst ausgezogen ist (siehe unten).

Wie wird der Gewinn berechnet?

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Verkaufskosten (§ 23 Abs. 3 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler beim Kauf, außerdem nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau. Zu den Verkaufskosten gehören Makler, Notar und Vorfälligkeitsentschädigung, soweit sie durch den Verkauf entsteht.

Die entscheidende Besonderheit bei vermieteten Immobilien: Abschreibungen werden zurückgeholt. Die AfA, die während der Vermietung die Mieteinkünfte gemindert hat, wird von den Anschaffungskosten abgezogen. Das erhöht den Gewinn.

Eigene Berechnung mit dem Einkommensteuertarif 2026 (Grundtarif, ohne Kirchensteuer). Kaufnebenkosten sind zur Vereinfachung weggelassen, sie würden den Gewinn mindern.

Weitere Regeln:

• Freigrenze 1.000 €: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Bis 2023 lag die Grenze bei 600 €. Bei Immobilien spielt sie praktisch keine Rolle.
• Verluste aus einem Immobilienverkauf lassen sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, auch im Vorjahr oder in späteren Jahren, nicht aber mit Gehalt oder Mieteinnahmen.
• Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer von 25 %. Eine eigene „Spekulationssteuer“ gibt es nicht.

Der Gewinn erhöht in diesem Jahr auch das zu versteuernde Einkommen, das für einkommensabhängige Leistungen zählt, etwa das Elterngeld im Folgejahr. Was das bedeuten kann, steht in Elterngeld und Steuern.

Was gilt bei Erbschaft und Schenkung?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt in die Frist des Vorgängers ein (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die zehn Jahre laufen also ab dem Kaufvertrag der Eltern oder Großeltern weiter, nicht ab dem Erbfall. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben sofort steuerfrei.

Auch die Selbstnutzung des Vorgängers rechnet die Finanzverwaltung den Erben grundsätzlich zu (BMF-Schreiben vom 05.10.2000 zu § 23 EStG). Ob die Ausnahme am Ende greift, hängt aber auch davon ab, was die Erben bis zum Verkauf mit der Immobilie machen: Wer sie zwischendurch vermietet, durchbricht die Selbstnutzung. Solche Fälle sollte man vor dem Verkauf prüfen lassen.

Bei einer gemischten Schenkung oder einem Verkauf an Angehörige unter Wert gilt das Geschäft teilweise als entgeltlich. Für diesen Teil beginnt eine neue Frist beim Erwerber. Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer selbst ist eine andere Steuer. Wie sie funktioniert, steht auf der Seite Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer.

Was gilt bei Trennung und Scheidung?

Hier stolpern viele. Wer nach einer Trennung auszieht und das gemeinsame Haus später an den Ex-Partner überträgt oder an Dritte verkauft, nutzt es nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht mehr selbst, auch wenn Ex-Partner und gemeinsame Kinder weiter darin wohnen (BFH, Urteile vom 14.02.2023, IX R 11/21, und vom 14.11.2023, IX R 10/22). Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn auf den eigenen Anteil steuerpflichtig, sofern der Verkauf nicht noch im Kalenderjahr des Auszugs stattfindet.

Der Bundesrat hat am 25.09.2026 auf Initiative Baden-Württembergs gefordert, Verkäufe im Rahmen einer Scheidung von der Steuer zu befreien, wenn der Verkäufer die Immobilie bis zur Trennung selbst bewohnt hat (Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026). Ob der Bundestag das übernimmt, entscheidet sich voraussichtlich in der 2./3. Lesung Mitte November. Alles Weitere zu Trennung, Steuerklasse und Unterhalt steht in Trennung und Scheidung: Was steuerlich passiert.

Wann wird aus Privatverkauf ein Gewerbe?

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann nach der Rechtsprechung einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Dann gilt die Zehnjahresfrist nicht, die Gewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig und es kann Gewerbesteuer anfallen. Die „Drei-Objekt-Grenze“ ist eine Faustregel der Rechtsprechung, kein Gesetz, und hat Ausnahmen in beide Richtungen. Für Privatleute mit einer oder zwei Wohnungen spielt sie keine Rolle, für aktive Kleininvestoren schon.

Wird die Spekulationsfrist abgeschafft?

Im Herbst 2026 lag die Frage auf zwei Tischen, und beide Male wurde sie verneint:

• Der Bundestag hat am 08.10.2026 einen Gesetzentwurf der Grünen zur Spekulationsfrist bei Immobilien abgelehnt. Laut Bericht stimmten 131 Abgeordnete dafür, 446 dagegen.
• Der Finanzausschuss des Bundesrats hatte am 05.10.2026 in seiner Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 empfohlen, die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien zu streichen und die Ausnahme für Selbstnutzer zu verschärfen (mindestens 36 Monate am Stück, die frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden). Das Plenum hat diese Empfehlung am 16.10.2026 laut Berichten nicht übernommen.

Damit gilt § 23 EStG unverändert. Die Debatte dürfte trotzdem wiederkommen, weil beide Seiten gewichtige Argumente haben.

Für eine Besteuerung unabhängig von der Haltedauer spricht vor allem der Vergleich mit anderen Anlagen. Seit 2009 sind Gewinne aus Aktien und Fonds immer steuerpflichtig, egal wie lange man sie hält. Bei Immobilien bleibt der Gewinn nach zehn Jahren in jeder Höhe steuerfrei. Kritiker verweisen außerdem darauf, dass ein großer Teil der Wertsteigerung auf den Bodenwert entfällt, der durch öffentliche Infrastruktur und Nachfrage steigt, nicht durch eine Leistung des Eigentümers. Und bei vermieteten Objekten mindert die AfA jahrelang die Steuer auf die Mieten, ohne dass sie beim Verkauf nach zehn Jahren zurückgeholt wird. Die Verteilungsseite dieser Frage behandelt Arbeit gegen Vermögen: Wer trägt die Steuerlast?

Gegen die Abschaffung spricht zunächst die Inflation. Ein Haus, das nach 25 Jahren nominal das Doppelte kostet, hat real oft kaum an Wert gewonnen. Eine Steuer auf den nominalen Gewinn besteuert dann Geldentwertung. Für viele Privatleute ist die vermietete Wohnung außerdem Altersvorsorge, die über Jahrzehnte mit versteuertem Einkommen abbezahlt wurde. Eigentümerverbände wie Haus & Grund warnen vor einem Vertrauensbruch, vor allem wenn auch laufende Fristen erfasst würden. Ein ökonomisches Argument kommt dazu: Eine Steuer, die erst beim Verkauf fällig wird, kann dazu führen, dass Eigentümer gar nicht mehr verkaufen („Lock-in“), was den Wohnungsmarkt weiter verknappt.

Was sich aus dem geltenden Recht nicht ableiten lässt: dass eine Reform nur „Spekulanten“ träfe. Betroffen wären vor allem Privatleute mit einer oder zwei vermieteten Wohnungen, denn Selbstnutzer bleiben in den bisherigen Vorschlägen grundsätzlich ausgenommen.

Kurz zusammengefasst

• Ein Immobilienverkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen den notariellen Verträgen nicht mehr als zehn Jahre liegen.
• Steuerfrei ist er trotzdem bei Selbstnutzung: seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor. Das mittlere Jahr muss voll sein, insgesamt reichen gut 12 Monate.
• Als Selbstnutzung zählen auch eine nicht vermietete Zweitwohnung, die Überlassung an ein Kind mit Kindergeldanspruch und das Arbeitszimmer.
• Der Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, AfA aus der Vermietung erhöht ihn. Im Beispiel: 150.400 € Gewinn, rund 67.250 € Steuer. Zwei Jahre später wäre er steuerfrei gewesen.
• Erben und Beschenkte übernehmen die Frist des Vorgängers.
• Nach einer Trennung endet die Selbstnutzung mit dem Auszug. Eine Ausnahme für Scheidungsimmobilien fordert der Bundesrat, beschlossen ist sie nicht.
• Eine Abschaffung der Frist wurde im Oktober 2026 in Bundestag und Bundesrat nicht beschlossen. § 23 EStG gilt unverändert.

Quellen:

• § 23 EStG (Frist, Selbstnutzung, Rechtsnachfolge, Gewinnermittlung, Freigrenze, Verlustverrechnung)
• BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16 (Zweit- und Ferienwohnung als eigene Wohnzwecke); BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19 (Arbeitszimmer); BFH, Urteile vom 14.02.2023, IX R 11/21, und 14.11.2023, IX R 10/22 (Auszug nach Trennung)
• Kleeberg: Bundesrat will Scheidungsimmobilien von der Steuer befreien (05.10.2026, Stellungnahme vom 25.09.2026)
• Haus & Grund: Länder planen Ewigkeitssteuer auf Immobilien (15.10.2026, Empfehlung des Finanzausschusses, Position des Verbands)
• ms-aktuell: Zehnjahresfrist für Immobilien bleibt bestehen (19.10.2026, Bundesrat 16.10., Bundestag 08.10., Abstimmungsergebnis)
• Steuerbelastung im Beispiel: eigene Berechnung mit dem Einkommensteuertarif 2026

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