Grundsteuerbescheid prüfen: Wann lohnt sich ein Einspruch noch?

Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer, und für viele Eigentümer ist sie deutlich teurer geworden. Andere zahlen weniger. Wer mehr zahlt, will wissen, ob sich ein Einspruch lohnt. Am 11. November 2026 verhandelt der Bundesfinanzhof (BFH) über die Grundsteuergesetze von Hessen und Hamburg, und das Thema wird wieder durch die Nachrichten gehen.

Die ehrliche Antwort ist unbequem. Den wichtigsten Bescheid kann die große Mehrheit der Eigentümer nicht mehr angreifen. Es gibt trotzdem Wege, Fehler korrigieren zu lassen, sie sind nur andere als der klassische Einspruch. Dieser Artikel sortiert, welcher Bescheid wofür zuständig ist, was du heute noch tun kannst und was die laufenden Gerichtsverfahren realistisch bewirken können.

Welche drei Bescheide gibt es zur Grundsteuer?

Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen. Jede Stufe hat ihren eigenen Bescheid, und jeder Einwand gehört zu genau einem davon. Wie die Berechnung im Einzelnen funktioniert, steht auf der Seite zur Grundsteuer.

Die ersten beiden Bescheide kamen bei den meisten Eigentümern in den Jahren 2022 und 2023, der Bescheid der Gemeinde Anfang 2025.

Warum hilft ein Einspruch gegen den Bescheid der Gemeinde meist nicht?

Weil er nur die letzte Stufe betrifft. Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid: Was darin steht, ist für die folgenden Bescheide bindend. Einwände gegen den Wert kannst du gegen den Messbescheid oder den Bescheid der Gemeinde nicht vorbringen (§ 351 Abs. 2 AO). Wer der Gemeinde schreibt, das Haus sei viel zu hoch bewertet, bekommt eine Ablehnung, egal wie gut die Begründung ist.

Gegen den Bescheid der Gemeinde lohnt ein Rechtsbehelf nur bei Fehlern, die die Gemeinde gemacht hat:

• Der Hebesatz im Bescheid stimmt nicht mit der Hebesatzsatzung überein.
• Der Messbetrag weicht vom Messbescheid des Finanzamts ab.
• Der Bescheid ist an die falsche Person gerichtet, etwa nach einem Verkauf.

Je nach Bundesland heißt der Rechtsbehelf Widerspruch (dann geht ein späterer Streit vor das Verwaltungsgericht) oder Einspruch (dann vor das Finanzgericht). Welcher gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids. Die Frist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe.

Die Höhe des Hebesatzes selbst lässt sich kaum angreifen. Die Gemeinde legt ihn in ihrer Satzung fest. Gerichte beanstanden ihn nur in Ausnahmefällen, etwa wenn er so hoch ist, dass er Eigentümern die wirtschaftliche Grundlage entzieht. Viele Länder haben zur Reform sogenannte aufkommensneutrale Hebesätze veröffentlicht. Die Gemeinden sind daran aber nicht gebunden, und ein Hebesatz darüber ist für sich genommen nicht rechtswidrig.

Was lässt sich am Grundsteuerwertbescheid noch ändern?

Die Einspruchsfrist von einem Monat ist für die meisten seit Langem abgelaufen. Damit ist der Bescheid bestandskräftig. Zwei Wege bleiben trotzdem offen.

Fehlerbeseitigende Fortschreibung

Stehen im Bescheid falsche Tatsachen, etwa eine zu große Wohnfläche, ein falsches Baujahr oder eine falsche Grundstücksgröße, kann das Finanzamt den Wert neu feststellen. Das geht auch ohne Einspruch und nach Ablauf der Frist (§ 222 Abs. 3 BewG). Diese fehlerbeseitigende Fortschreibung beantragst du formlos und schriftlich beim Finanzamt, mit Belegen wie Bauplänen, einer Wohnflächenberechnung oder einem Grundbuchauszug.

Zwei Einschränkungen solltest du kennen:

• Keine Rückwirkung. Die Korrektur gilt ab dem 1. Januar des Jahres, in dem das Finanzamt vom Fehler erfährt. Wer den Fehler im Oktober 2026 meldet, zahlt ab 2026 weniger. Für 2025 bleibt es beim alten Betrag.
• Eine Wertgrenze. Eine Wertfortschreibung findet nur statt, wenn sich der Grundsteuerwert um mehr als 15.000 € ändert (§ 222 Abs. 1 BewG). Ein paar Quadratmeter zu viel reichen deshalb oft nicht aus.

In Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen gelten dafür eigene Landesregeln, die im Grundsatz ähnlich funktionieren.

Nachweis eines niedrigeren Werts

Im Bundesmodell kannst du nachweisen, dass dein Grundstück tatsächlich deutlich weniger wert ist, als das Finanzamt angesetzt hat. Dann gilt der niedrigere Wert. Die Schwelle ist allerdings hoch: Der Grundsteuerwert muss den nachgewiesenen tatsächlichen Wert um mindestens 40 % übersteigen (§ 220 Abs. 2 BewG). Bei einem nachgewiesenen Wert von 100.000 € müsste das Finanzamt also mindestens 140.000 € angesetzt haben.

Als Nachweis taugen ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen, oder ein tatsächlicher Kaufpreis aus dem Zeitraum um den Stichtag 1. Januar 2022. Ein Gutachten kostet schnell vierstellig. Es lohnt sich deshalb nur, wenn ein großer Abstand wahrscheinlich ist, etwa bei einem Gebäude mit erheblichen Schäden, die die pauschale Bewertung nicht kennt.

Was hat der Bundesfinanzhof bisher entschieden?

Seit der Reform klagen Eigentümer und Verbände in fast allen Ländern gegen die neuen Modelle. Die bisherige Bilanz ist eindeutig:

Für das Bundesmodell ist der Rechtsweg beim BFH damit abgeschlossen. Der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund haben im Februar 2026 gemeinsam Verfassungsbeschwerde eingelegt (Az. 1 BvR 472/26, ein Fall aus Berlin). Ihr Haupteinwand: Bodenrichtwerte und pauschal angesetzte Mieten bilden den tatsächlichen Wert einzelner Grundstücke zu ungenau ab. Der BFH sieht darin dagegen eine zulässige Typisierung. Bei Millionen von Grundstücken dürfe der Gesetzgeber mit Durchschnittswerten arbeiten, solange die Abweichungen im Einzelfall nicht unverhältnismäßig werden. Für solche Ausreißer gibt es den 40-%-Nachweis.

Was kann die Verhandlung am 11. November bewirken?

Am 11. November wird noch kein Urteil verkündet. Der BFH hat angekündigt, den Termin für die Verkündung später bekannt zu geben. Inhaltlich sind zwei Ausgänge denkbar:

• Der BFH weist die Revisionen zurück. Das wäre nach den bisherigen Urteilen der wahrscheinlichere Fall. Dann bleibt alles, wie es ist, und den Klägern bliebe nur noch eine Verfassungsbeschwerde.
• Der BFH hält eines der Gesetze für verfassungswidrig. Selbst dann kann er es nicht selbst aufheben. Er müsste die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorlegen, und bis zu dessen Entscheidung vergehen in der Regel Jahre.

Und selbst ein Erfolg in Karlsruhe brächte für Eigentümer mit bestandskräftigem Bescheid meist kein Geld zurück. Bei der alten Grundsteuer hat das Bundesverfassungsgericht 2018 zwar die Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Es erlaubte aber, sie bis Ende 2024 weiter anzuwenden. Erstattungen für die Vergangenheit gab es nicht. Wie das Gericht diesmal entscheiden würde, ist offen. Das Muster zeigt aber: Wer jetzt keinen offenen Einspruch hat, sollte nicht auf eine Rückzahlung hoffen.

Das ist keine Aussage darüber, ob die Modelle gerecht sind. Die Kritik, dass ähnlich wertvolle Häuser sehr unterschiedlich belastet werden, ist ernst zu nehmen, und das Bundesverfassungsgericht hat sie noch nicht geprüft. Es geht hier nur darum, was ein einzelner Eigentümer heute praktisch erreichen kann.

Was tun, wenn dein Einspruch noch offen ist?

Viele Eigentümer haben 2022 und 2023 vorsorglich Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt. Ist er noch nicht entschieden, hast du die beste Ausgangslage:

1. Nicht zurücknehmen. Ein offener Einspruch hält den Bescheid änderbar, falls sich die Rechtslage ändert.
2. Ruhen des Verfahrens beantragen, mit Verweis auf das passende Musterverfahren: beim Bundesmodell auf 1 BvR 472/26, in Hessen und Hamburg auf die BFH-Verfahren. Viele Finanzämter lassen solche Einsprüche ohnehin ruhen, ein ausdrücklicher Antrag schafft Klarheit.
3. Zahlen oder Aussetzung beantragen. Der Einspruch stoppt die Zahlungspflicht nicht. Wer bis zur Entscheidung nicht zahlen will, muss die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Ob das sinnvoll ist, hängt von den Erfolgsaussichten ab. Wie Aussetzung und Einspruch allgemein funktionieren, steht im Artikel zur Steuernachzahlung.

Ändert sich der Grundsteuerwertbescheid später, passen sich Messbescheid und Gemeindebescheid automatisch an (§ 175 Abs. 1 Nr. 1 AO). Gegen die Folgebescheide musst du deshalb nicht zusätzlich vorgehen.

Wann wird die Grundsteuer ganz oder teilweise erlassen?

Unabhängig von jedem Einspruch kann die Gemeinde die Grundsteuer teilweise erlassen. Für vermietete Gebäude gilt: Ist der übliche Mietertrag ohne eigenes Verschulden um mehr als 50 % gesunken, etwa weil eine Wohnung trotz nachweisbarer Bemühungen leer steht, werden 25 % der Grundsteuer erlassen. Fällt der Ertrag vollständig aus, sind es 50 % (§ 34 GrStG).

Der Antrag geht an die Gemeinde, und zwar bis zum 31. März des Folgejahres (§ 35 GrStG). Für Leerstand im Jahr 2026 ist also der 31. März 2027 der letzte Termin. Für selbst genutzte Häuser gibt es diesen Erlass nicht. Dort bleibt bei echter wirtschaftlicher Not nur ein Antrag auf Stundung oder Billigkeitserlass.

Was können Mieter tun?

Mieter sind nicht Steuerschuldner und können gegen keinen der drei Bescheide vorgehen. Die Grundsteuer landet über die Betriebskostenabrechnung trotzdem bei ihnen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Prüfen lässt sich dort zweierlei: ob der umgelegte Betrag zum Grundsteuerbescheid passt, und ob er nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt wurde, meist nach Wohnfläche. Den Bescheid darfst du dafür einsehen.

Kurz zusammengefasst

• Es gibt drei Bescheide: Grundsteuerwert und Messbetrag vom Finanzamt, die Grundsteuer selbst von der Gemeinde. Jeder Einwand gehört zu genau einem davon.
• Einwände gegen den Wert gehören zum Grundsteuerwertbescheid. Gegen den Bescheid der Gemeinde sind sie ausgeschlossen.
• Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat und ist beim Grundsteuerwertbescheid für die meisten seit 2023 abgelaufen.
• Falsche Angaben wie Flächen oder Baujahr lassen sich per fehlerbeseitigender Fortschreibung korrigieren, aber nur für die Zukunft und erst ab 15.000 € Wertunterschied.
• Ein niedrigerer Wert per Gutachten zählt im Bundesmodell erst, wenn der Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 % übersteigt.
• Der BFH hat das Bundesmodell (2025) und Baden-Württemberg (2026) bestätigt. Gegen das Bundesmodell läuft eine Verfassungsbeschwerde (1 BvR 472/26).
• Am 11. November 2026 verhandelt der BFH über Hessen und Hamburg. Ein Urteil fällt an dem Tag noch nicht.
• Wer einen offenen Einspruch hat, sollte ihn behalten und das Ruhen beantragen. Ohne offenen Einspruch ist eine Rückzahlung unwahrscheinlich, selbst wenn ein Gericht später Verfassungsverstöße feststellt.
• Bei Leerstand ohne eigenes Verschulden: Erlass bis 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde beantragen.

Wie hoch die Grundsteuer für dein Grundstück ungefähr ist, rechnet der Rechner auf der Seite zur Grundsteuer. Insgesamt nehmen die Gemeinden damit rund 16,1 Mrd. € im Jahr ein.

Quellen:

• § 222 BewG – Fortschreibungen
• § 220 BewG – Ermittlung der Grundsteuerwerte, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• §§ 34, 35 GrStG – Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung
• § 351 AO – Bindungswirkung anderer Verwaltungsakte
• PwC: BFH hält Grundsteuer-Bundesmodell für verfassungskonform (Dezember 2025)
• PwC: Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist nicht verfassungswidrig (2026)
• PwC: BFH, mündliche Verhandlung zur Grundsteuer in Hamburg und Hessen (BFH-PM 058/26, 15.10.2026)
• Ebner Stolz: Musterverfahren zum Grundsteuer-Bundesmodell beim BVerfG
• Bund der Steuerzahler: Fehlerbeseitigende Wertfortschreibung beantragen (Interessenverband und Mitkläger)
• Finanzamt Sachsen: Merkblatt Nachweis eines niedrigeren Werts

Mehr zum Thema:

• Grundsteuer – Berechnung, Hebesatz, Ländermodelle
• Steuernachzahlung: Warum sie kommt und was du tun kannst
• Grunderwerbsteuer – Grundlagen