Ein großer Teil der Mietwohnungen in Deutschland gehört Privatleuten, und viele von ihnen vermieten genau eine: die Eigentumswohnung als Altersvorsorge, die Einliegerwohnung im eigenen Haus oder die Wohnung der Eltern, die nach dem Erbe nicht verkauft wurde. Für sie gibt es im Netz vor allem zwei Arten von Ratgebern: Steuerberater, die für Investoren mit Sonderabschreibungen rechnen, und Softwareanbieter, die eine Liste von Werbungskosten präsentieren.
Dieser Artikel ist für die erste Gruppe, die Kleinvermieter. Er erklärt, wie Mieteinkünfte besteuert werden, welche Ausgaben zählen, wo die zwei häufigsten Fallen liegen und was eine Reparatur im Dezember tatsächlich bringt. Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt es einen eigenen Artikel zur Spekulationsfrist bei Immobilien.
Was versteuert wird: der Überschuss, nicht die Miete
Mieteinkünfte sind eine eigene Einkunftsart (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Er wird zu Lohn, Rente und anderen Einkünften addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Verlust aus Vermietung mindert entsprechend die Steuer auf den Arbeitslohn.
Als Einnahmen zählen:
- die Kaltmiete,
- die Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter und Nachzahlungen aus der Abrechnung. Im Gegenzug sind die Betriebskosten, die du zahlst, Werbungskosten. Für umlagefähige Kosten gleicht sich das weitgehend aus, muss aber in der Anlage V auf beiden Seiten stehen.
- Miete für Garage, Stellplatz oder mitvermietete Möbel,
- Zahlungen der Versicherung für einen Mietausfall.
Keine Einnahme ist die Kaution, solange sie nicht mit Forderungen verrechnet wird.
Es gilt das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem sie auf dem Konto ankommen, Ausgaben in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden. Eine Ausnahme sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie die Miete oder Darlehenszinsen. Gehen sie bis zum 10. Januar ein oder werden bis dahin gezahlt und sind sie in diesem Zeitraum auch fällig, gehören sie noch zum Vorjahr.
Erklärt wird alles in der Anlage V, eine je Wohnung oder Haus. Wer neben seinem Lohn mehr als 410 € Überschuss aus Vermietung hat, muss eine Steuererklärung abgeben (§ 46 EStG). Ob das sonst auch der Fall ist, klärt der Artikel Wer muss eine Steuererklärung machen?
Was du absetzen kannst
Eine Werbungskostenpauschale gibt es bei Vermietung nicht. Jede Ausgabe muss belegt sein. Die wichtigsten Posten:
| Werbungskosten | Hinweis |
|---|---|
| Abschreibung (AfA) auf das Gebäude | meist der größte Posten, siehe unten |
| Schuldzinsen für den Kredit | nur Zinsen, keine Tilgung. Auch Bereitstellungszinsen und Notarkosten für die Grundschuld |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen, Malerarbeiten, Austausch von Heizung, Fenstern oder Bad in gleichwertiger Form |
| Betriebskosten | Grundsteuer, Wasser, Müll, Gebäudeversicherung, Hausmeister. Auch wenn du sie auf die Mieter umlegst |
| Hausgeld bei Eigentumswohnungen | ohne den Anteil für die Erhaltungsrücklage. Der zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Reparatur ausgibt |
| Verwaltung | Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Steuerberatung für die Anlage V |
| Fahrten zur Wohnung | 0,30 € je Kilometer für Hin- und Rückweg bei gelegentlichen Fahrten (Besichtigungen, Übergaben, Handwerker) |
| Rechtskosten, Inserate, Maklergebühr für die Vermietung | sofort abziehbar |
Die Grundsteuer ist für Vermieter also doppelt relevant: Sie ist Werbungskosten, und meist wird sie über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt. Ein zu hoher Grundsteuerwert trifft deshalb vor allem die Mieter. Ob sich ein Einspruch gegen den Bescheid noch lohnt, steht im Artikel Grundsteuerbescheid prüfen.
Die Steuerermäßigung für Handwerker gilt nicht für Vermieter. Die 20 % Abzug von der Steuer nach § 35a EStG gibt es nur für den eigenen Haushalt. Für die vermietete Wohnung sind Handwerkerrechnungen Werbungskosten, sie mindern das Einkommen und damit die Steuer mit dem persönlichen Steuersatz. Wer im eigenen Haus eine Einliegerwohnung vermietet, muss die Rechnungen aufteilen. Details: Handwerkerleistungen absetzen.
Die Abschreibung: nur das Gebäude, nicht der Boden
Den Kaufpreis einer Wohnung kannst du nicht auf einmal absetzen, sondern nur über die Absetzung für Abnutzung (AfA) über Jahrzehnte verteilt. Dabei gilt zweierlei:
Nur der Gebäudeanteil zählt. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Der Kaufpreis wird deshalb aufgeteilt, am besten schon im Kaufvertrag. Fehlt eine Aufteilung, schätzt das Finanzamt, meist mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. In teuren Städten kann der Bodenanteil 30 bis 50 % betragen und die Abschreibung entsprechend klein ausfallen. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) werden im selben Verhältnis aufgeteilt und erhöhen die Bemessungsgrundlage. Das Jahressteuergesetz 2026 soll die Kaufpreisaufteilung erstmals im Gesetz regeln. Der Entwurf liegt dem Bundestag vor, beschlossen ist er noch nicht.
Der Satz hängt vom Baujahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG):
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA im Jahr | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert und unter Umständen eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Das betrifft vor allem Käufer von Neubauwohnungen und Bauherren und ist ein eigenes Thema.
Wer belegen kann, dass das Gebäude kürzer hält, etwa durch ein Gutachten, darf auch eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen. Der Bundesfinanzhof hat das 2021 erleichtert. Die Finanzverwaltung prüft solche Gutachten aber streng.
Erhaltung oder Herstellung: die 15-%-Falle nach dem Kauf
Ob eine Renovierung sofort oder nur über Jahrzehnte absetzbar ist, ist die teuerste Unterscheidung im Vermietungsrecht.
- Erhaltungsaufwand hält die Wohnung im bisherigen Zustand: neue Farbe, Reparatur des Dachs, ein neues Bad in vergleichbarer Ausstattung, eine neue Heizung anstelle der alten. Er ist sofort im Jahr der Zahlung absetzbar.
- Herstellungsaufwand schafft etwas Neues oder hebt den Standard deutlich: Ausbau des Dachgeschosses, Anbau eines Balkons, Hebung von einfachem auf gehobenen Standard in mehreren Bereichen. Er wird mit dem Gebäude abgeschrieben, also mit 2 % oder 3 % im Jahr.
Die Falle: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden auch reine Reparaturen zu Herstellungskosten, wenn sie zusammen mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten betragen, gerechnet ohne Umsatzsteuer (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wer eine Wohnung für 250.000 € kauft (davon 200.000 € Gebäude) und in den ersten drei Jahren 35.000 € netto in Bad, Böden und Fenster steckt, kann davon nichts sofort absetzen. Die 35.000 € werden mit 2 % über 50 Jahre abgeschrieben, also 700 € im Jahr.
Wichtig: Es zählt der Betrag netto, die Grenze gilt nicht für jährlich übliche Kosten wie Wartungen, und Schönheitsreparaturen zählen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mit. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte die Renovierung deshalb mit Blick auf die drei Jahre planen.
Größere Reparaturen verteilen. Für Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen, kannst du einen großen Erhaltungsaufwand gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, statt ihn in einem Jahr abzusetzen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn ein einzelnes Jahr sonst einen großen Verlust zeigt, der den Steuersatz nur teilweise ausnutzt.
Vermietung an Angehörige: 66 % der ortsüblichen Miete
Wer die Wohnung an das eigene Kind, die Eltern oder Geschwister vermietet, verlangt oft weniger Miete als von Fremden. Das ist erlaubt, hat aber steuerliche Folgen (§ 21 Abs. 2 EStG):
| Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete | Folge |
|---|---|
| mindestens 66 % | Vermietung gilt als voll entgeltlich, alle Werbungskosten sind abziehbar |
| 50 bis unter 66 % | voller Abzug nur, wenn auf Dauer ein Überschuss zu erwarten ist (Totalüberschussprognose), sonst anteilig |
| unter 50 % | Werbungskosten nur im Verhältnis der Miete zur ortsüblichen Miete |
Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten. Als Beleg dient der Mietspiegel, sonst Vergleichsmieten. Weil die Mieten steigen, rutscht eine Familienmiete mit den Jahren oft unter die Grenze, ohne dass jemand es merkt. Wer an Angehörige vermietet, sollte die Miete deshalb alle paar Jahre mit dem Mietspiegel abgleichen.
Ebenso wichtig ist der Fremdvergleich: ein schriftlicher Mietvertrag, die Miete wird tatsächlich und pünktlich überwiesen, Nebenkosten werden abgerechnet. Zahlt das Kind die Miete aus Geld, das die Eltern ihm vorher schenken, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis meist nicht an. Ob die Wohnung statt vermietet besser verschenkt wird, behandelt der Artikel Schenken an Kinder und Enkel.
Rechenbeispiel: eine Wohnung, und was die Reparatur im Dezember bringt
Eigentumswohnung, 2015 gekauft
Eine Arbeitnehmerin hat 50.000 € zu versteuerndes Einkommen aus ihrem Lohn. 2015 hat sie eine Wohnung für 250.000 € gekauft, davon 200.000 € Gebäudeanteil (Baujahr 1990). Der Kredit über 150.000 € kostet 3,5 % Zinsen.
| Betrag | |
|---|---|
| Kaltmiete 900 € × 12 | 10.800 € |
| Nebenkostenvorauszahlungen (Einnahme und Ausgabe) | ± 2.400 € |
| AfA 2 % von 200.000 € | − 4.000 € |
| Schuldzinsen | − 5.250 € |
| Verwaltung, Konto, Fahrten | − 410 € |
| Überschuss | 1.140 € |
Die Einkommensteuer steigt durch die Wohnung von 10.548 € auf 10.950 €, also um 402 €.
Im Dezember muss das Bad für 8.000 € renoviert werden. Bezahlt sie die Rechnung noch 2026, wird aus dem Überschuss ein Verlust von 6.860 €. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt auf 43.140 €, die Steuer auf 8.220 €. Die Reparatur spart 2.730 € Steuer, rund 34 % des Rechnungsbetrags.
Eigene Rechnung mit dem Einkommensteuertarif 2026 dieser Seite (Grundtarif, ohne Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag fällt nicht an). Die 15-%-Grenze greift nicht, weil der Kauf mehr als drei Jahre zurückliegt.
Was das Beispiel nicht zeigt: Bezahlt sie dieselbe Rechnung am 5. Januar 2027, spart sie fast den gleichen Betrag, nur ein Jahr später. Die Zahlung vor Silvester ist deshalb vor allem ein Liquiditätsvorteil, kein zusätzliches Steuergeschenk. Mehr bringt sie nur, wenn der Steuersatz 2026 höher ist als 2027, etwa wegen einer Abfindung, eines Bonus oder weil 2027 ein Jahr mit Elternzeit oder Rente beginnt. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, eine Zahlung bewusst ins nächste Jahr zu schieben. Eine Reparatur nur wegen der Steuer vorzuziehen, lohnt sich nicht: 8.000 € Ausgabe bringen 2.730 € zurück, die übrigen 5.270 € zahlt die Vermieterin selbst.
Weitere Hebel zum Jahreswechsel, auch außerhalb der Vermietung, stehen im Artikel Steuern sparen vor dem Jahreswechsel 2026.
Sonderfälle: Zimmer, Ferienwohnung, leerstehende Wohnung
Ein Zimmer in der eigenen Wohnung. Wer gelegentlich ein Zimmer untervermietet, etwa an Messegäste, muss Einnahmen bis 520 € im Jahr nach Verwaltungspraxis nicht versteuern (R 21.2 Abs. 1 EStR). Darüber gilt alles oben Gesagte, die Kosten werden nach Fläche aufgeteilt. Plattformen wie Airbnb melden seit 2023 Einnahmen an das Bundeszentralamt für Steuern, genau wie Verkaufsplattformen (siehe Vinted, Kleinanzeigen, eBay).
Ferienwohnung. Die Vermietung zu Wohnzwecken ist von der Umsatzsteuer befreit, die kurzfristige Vermietung an Feriengäste nicht. Sie kostet 7 % Umsatzsteuer, wenn du nicht die Kleinunternehmerregelung nutzt. Wer die Ferienwohnung zeitweise selbst nutzt, kann die Kosten nur anteilig absetzen und muss eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen.
Leerstand. Werbungskosten für eine leere Wohnung sind abziehbar, solange du ernsthaft versuchst zu vermieten, etwa mit Inseraten. Wer die Wohnung leer stehen lässt, um sie zu verkaufen oder selbst einzuziehen, kann die Kosten nicht mehr absetzen.
Kurz zusammengefasst
- Versteuert wird der Überschuss aus Miete und Nebenkostenvorauszahlungen minus Werbungskosten, mit dem persönlichen Steuersatz. Erklärt wird er in der Anlage V.
- Wichtigste Werbungskosten: AfA (2 % für Baujahre 1925 bis 2022, 3 % ab 2023, 2,5 % davor, nur auf den Gebäudeanteil), Schuldzinsen, Reparaturen, Betriebskosten, Verwaltung.
- 15-%-Falle: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf werden Renovierungskosten über 15 % der Gebäudekosten (netto) nur über die AfA abgeschrieben.
- Angehörige: ab 66 % der ortsüblichen Warmmiete voller Werbungskostenabzug, unter 50 % nur anteilig. Mietvertrag und Zahlungen müssen wie unter Fremden laufen.
- Reparatur im Dezember: Im Beispiel spart eine Badrenovierung über 8.000 € 2.730 € Steuer. Ob sie im Dezember oder im Januar bezahlt wird, verschiebt die Ersparnis meist nur um ein Jahr.
- Handwerkerbonus nach § 35a gibt es für die vermietete Wohnung nicht, dafür sind die Kosten Werbungskosten.
Quellen:
- § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung, 50-/66-%-Grenze), § 11 EStG (Zufluss, Abfluss, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen), § 7 EStG (AfA), § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten), § 46 EStG (Pflichtveranlagung bei Nebeneinkünften)
- § 82b EStDV (Verteilung von Erhaltungsaufwand), R 21.2 EStR (Untervermietung bis 520 €)
- Haufe: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (degressive AfA und § 7b bis 2029)
- CPM Steuerberater: Erhaltungsaufwand sofort abziehbar oder über AfA? (13.06.2026)
- Gesetzentwurf Jahressteuergesetz 2026, Drs. 21/8283 (Kaufpreisaufteilung)
- Steuerberechnung: Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG, wie im Einkommensteuerrechner dieser Seite