Die Zweitwohnungsteuer in Deutschland
Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer auf das Innehaben einer Nebenwohnung — also einer Wohnung, die nicht der Hauptwohnsitz ist. Sie soll den über den Grundbedarf hinausgehenden Wohnaufwand steuerlich erfassen. Nicht jede Gemeinde erhebt sie; Gemeinden, die sie erheben, können Steuersatz und Bemessungsgrundlage selbst festlegen. Das bundesweite Aufkommen ist mit rund 257,7 Mio. € (2025) vergleichsweise gering — trifft aber Betroffene spürbar.
Wie viel Zweitwohnungsteuer zahlst du?
Zweitwohnsteuer-Rechner
Berechne deine individuelle Zweitwohnsteuer basierend auf dem Hebesatz deiner Kommune:
Keine Zweitwohnung
Fällt bei Hauptwohnsitz allein nicht an
Keine Zweitwohnung angegeben.
Wer ist betroffen?
Steuerpflichtig ist, wer in einer Gemeinde eine Nebenwohnung innehat — also wer dort gemeldet ist, aber nicht seinen Hauptwohnsitz hat. Typische Fälle:
- Berufspendler mit Zweitwohnsitz am Arbeitsort
- Ferienwohnungsbesitzer (in beliebten Urlaubsregionen oft hoch besteuert)
- Studierende mit eigenem Zimmer am Studienort (Hauptwohnsitz bleibt bei den Eltern)
- Wochenendpendler mit Stadtappartement
Wie wird die Steuer berechnet?
Die Bemessungsgrundlage variiert je nach Gemeindesatzung. Üblich sind:
- Jahresnettokaltmiete (real gezahlte oder fiktive Miete bei Eigentum): Steuersatz meist 10–16 %
- Quadratmetermiete (ortsübliche Miete × Fläche × Steuersatz)
Beispiel: Ferienwohnung in Timmendorfer Strand, 60 m², ortsübliche Miete 10 €/m²/Monat:
Jahresnettokaltmiete: 60 m² × 10 € × 12 = 7.200 €
Zweitwohnungsteuer (14 %): 1.008 € / Jahr
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer in ausgewählten Städten?
| Stadt | Steuersatz | Basis |
|---|---|---|
| München | 18 % | Jahresnettokaltmiete |
| Berlin | 15 % | Jahresnettokaltmiete |
| Hamburg | 8 % | Jahresnettokaltmiete |
| Timmendorfer Strand | 14 % | Jahresnettokaltmiete |
| Sylt (Gemeinden) | bis 16 % | Jahresnettokaltmiete |
| Freiburg | 10 % | Jahresnettokaltmiete |
Viele kleine Gemeinden, besonders in ländlichen Regionen, erheben gar keine Zweitwohnungsteuer.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Zweitwohnungsteuer?
Befreit sind in den meisten Satzungen:
- Wohnungen, die aus beruflichen Gründen gehalten werden müssen, wenn Ehepartner oder Kinder am Hauptwohnsitz verbleiben (BGH-Rechtsprechung)
- Wohnungen, die ausschließlich vermietet werden (dann ggf. andere Regelungen)
- Personen mit nur einer Wohnung, die als Nebenwohnsitz gemeldet ist (z. B. bei Studierenden mit gemeinsamem Hauptwohnsitz der Eltern)
Wohin fließt das Geld?
Das Aufkommen fließt vollständig an die erhebende Gemeinde. Mit bundesweit rund 257,7 Mio. € ist die Steuer für einzelne Fremdenverkehrsgemeinden aber durchaus relevant — in Sylt oder auf Rügen ein nennenswerte Einnahmequelle.